Mál nr. 74/2023-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 11. apríl 2024
í máli nr. 74/2023
A og B
gegn
C
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A og B, bæði með skráð heimili í D.
Varnaraðili: C.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 200.000 kr. ásamt vöxtum.
Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Auk þess gerir varnaraðili frekari bótakröfu á hendur sóknaraðilum og gerir kröfu um að þeim beri að fjarlægja matarleifar úr frysti og dót sem hafi verið skilið eftir við lok leigutíma.
Með kæru, dags. 10. júlí 2023, beindu sóknaraðilar til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 11. ágúst 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 4. september 2023, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðilum greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 5. september 2023. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 12. september 2023, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 19. september 2023. Frekari athugasemdir bárust ekki.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. júní 2020 til 1. júní 2023 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að E, F. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðilar kveða að þau hafi flutt úr íbúðinni 30. apríl 2023 samkvæmt samkomulagi aðila. Við upphaf leigutíma hafi þau lagt fram tryggingarfé að fjárhæð 200.000 kr. og tryggingu frá G að fjárhæð 400.000 kr.
Ekki hafi verið gerð formleg úttekt á íbúðinni við upphaf leigutíma með óháðum aðila. Varnaraðili hafi farið yfir íbúðina 10. mars 2023 ásamt smiði. Þeir hafi farið vandlega yfir öll herbergi og hvorki hafi verið gerðar athugasemdir á staðnum né skriflega eftir á.
Til þess að fella niður trygginguna hjá G hafi varnaraðili þurft að staðfesta að sóknaraðilar væru fluttir út og að hann gerði ekki kröfu í trygginguna. Varnaraðili hafi engar athugasemdir gert og tryggingin fallið úr gildi. Varnaraðili hafi gert kröfu í tryggingarféð 26. maí 2023 vegna gardína, málningar og kostnaðar við að fjarlægja Ösp. Sóknaraðilar hafi hafnað kröfunni 5. júní 2023 og ekkert hafi heyrst frá varnaraðila síðan þá.
Um hafi verið að ræða rúllugardínur í svefnherbergi sem hafi mislitast af raka og uppsöfnuðu vatni í gluggum. Þetta sé vel þekkt vandamál í húsinu og lekandi gluggar og rakaskemmdir hafi verið í þeim við upphaf leigutíma. Varnaraðili hafi verið upplýstur um þetta vandamál skriflega á leigutíma og hann sent sérfræðing til að skoða þetta og verktaka til að stöðva vatnsleka í barnaherbergi. Sjáanleg merki á gardínunum séu ekki vegna óeðlilegrar notkunar heldur séu þau eðlileg miðað við ástand glugganna.
Við upphaf leigutíma hafi þurft að mála íbúðina og lagfæra lista, rafmagn og fleira. Samið hafi verið við varnaraðila um að íbúðin yrði máluð á kostnað sóknaraðila og við lok leigutíma hafi þau svo fengið húsasmíðameistara til að lagfæra eðlileg ummerki, svo sem eftir málverk.
Vegna kostnaðar við að fjarlægja Ösp þá sé um að ræða plöntu sem hafi vaxið á svölum efstu hæðar. Plantan hafi verið vel vaxin við upphaf leigutíma og varnaraðili engar áhyggjur haft af henni.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili kveður að í bréfi hans til sóknaraðila hafi komið fram uppgjör að fjárhæð 145.768 kr. vegna lagfæringar á þremur atriðum. Í bréfinu hafi verið tekið fram að umrædd greiðsla væri með fyrirvara um betri rétt en ekki hafi verið getið um nema brot af þeim atriðum sem ábótavant hafi verið við útflutning sóknaraðila.
Það sé rangt að varnaraðili hafi óskað eftir því að taka út íbúðina, það hafi verið gert að beiðni sóknaraðila. Þá sé heldur ekki rétt að smiður hafi komið með varnaraðila í íbúðina, en sökum ítrekaðra tilrauna sóknaraðila til að fá varnaraðila til að greiða ýmis konar kostnað hafi hann tekið vin sinn með sér í heimsóknina. Þá greinir varnaraðili nánar frá atriðum úr samskiptum aðila sem varða ekki ágreining um tryggingarféð og þykir því ekki ástæða til að taka þau upp hér.
Illa hafi verið gengið um íbúðina og henni skilað nær óþrifinni. Þá hafi sóknaraðilar eyðilagt marmaraplötu í eldhúsi en hún hafi kostað 1.300.000 kr. árið 2017. Við lok leigutíma hafi matarleifar verið í frysti og ísskáp. Þá hafi verið sett upp aukaherbergi á leigutíma og frágangur á veggjum og öðrum aðbúnaði beri vott um mikla hrákasmíði, sem varnaraðili þurfi nú að fjarlægja. Á grundvelli 28. gr. húsaleigulaga fari varnaraðili fram á að sóknaraðilar standi straum af kostnaði við að fjarlægja umrædda milliveggi ásamt öðrum búnaði sem settur hafi verið upp vegna þessa aukaherbergis. Ábyrgðarleysi sóknaraðila á eigninni sé hrópandi sem hafi meðal annars birst í því að Ösp hafi verið leyft að vaxa óáreittri upp í um 150 cm hæð. Alþekkt sé hvernig þessar plöntur geti farið með lagnir en hún hafi verið staðsett við hliðina á baðherbergi. Varnaraðili hafi því staðið að því að hún yrði fjarlægð svo fljótt sem hann hafi fengið eignina aftur enda hafi hún verið nálægt því að eyðileggja lagnir. Þá virðist sem ekki hafi verið hirt nokkuð um að lofta um eignina og megi rekja rakaskemmdir á gardínum að hluta til þess að loftun hafi verið ábótavant. Hvort það kunni að hafa komist raki í gegnum glugga eða ekki breyti það engu um að leigjendur beri ábyrgð á að forða eignum frá skemmdum komist raki í þær.
Varnaraðili fari fram á að sóknaraðilar bæti eftirfarandi: Tjón á marmaraplötu. Kostnað við að fjarlægja milliveggi og hurð sem hafi verið sett upp leigutíma. Kostnað við að fjarlægja Ösp af svölum. Kostnað við gardínur og uppsetningu á þeim. Þá fari varnaraðili fram á að fjarlægðar verði matarleifar úr frystikistu og eigur sem hafi verið skildar eftir. Herbergið sem bætt hafi verið við hafi verið bleikt við skil en farið sé fram á að sóknaraðilar standi straum af kostnaði við að mála það aftur ásamt því að mála þá veggi sem séu með förum á..
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að engir fyrirvarar hafi verið á uppgjöri varnaraðila og hafi hann engan rétt til að bæta við kröfum eftir að fresturinn hafi runnið út. Sóknaraðilar hafi keypt flutningsþrif. Smiður hafi mætt með varnaraðila í úttektina samkvæmt því sem hann hafi sjálfur sagt og engar athugasemdir hafi verið gerðar eftir hana. Varðandi marmaraplötuna sé erfitt að átta sig á hvað séu gömul merki þar sem platan hafi verið mjög blettótt við upphaf leigutíma. Eftir að sóknaraðilar höfðu flutt út hafi þau boðið varnaraðila að senda einstakling á þeirra vegum til að taka það sem þau höfðu mögulega gleymt í frysti og fara yfir þrif og allar athugasemdir þar sem þau hafi verið farin erlendis en varnaraðili ekki tekið þessu tilboði.
V. Niðurstaða
Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lögðu sóknaraðilar fram tryggingarfé að fjárhæð 200.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðili heldur tryggingarfénu eftir vegna tjóns sem hafi orðið á gardínum og einnig vegna málningar á hinu leigða sem og fjarlægingar á ösp af svölum íbúðarinnar. Þá hefur hann einnig gert kröfu vegna tjóns á marmaraplötu og niðurrifs á vegg sem settur var upp á leigutíma.
Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.
Leigutíma lauk 30. apríl 2023. Með tölvupósti 26. maí 2023 gerði varnaraðili kröfu að fjárhæð 145.768 kr. í tryggingarféð en engir fyrirvarar komu þar fram líkt og hann byggir á í málatilbúnaði sínum heldur tók hann fram að inneign sóknaraðila væru eftirstöðvarnar eða 54.232 kr. Sóknaraðilar höfnuðu þessari kröfu með tölvupósti 5. júní 2023 en áður höfðu þau hafnað bótaábyrgð vegna meintra skemmda á borðplötu, sbr. tölvupóstur þeirra til varnaraðila 10. maí 2023. Varnaraðili vísaði ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila ekki til kærunefndar innan fjögurra vikna frá því að þau höfnuðu kröfunum og ber honum þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða tryggingarféð að fjárhæð 200.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðilar skiluðu varnaraðila íbúðinni 30. apríl 2023 reiknast dráttarvextir frá 29. maí 2023.
Í greinargerð varnaraðila til kærunefndar gerir hann einnig bótakröfu á hendur sóknaraðilum vegna kostnaðar við að fjarlægja millivegg sem settur var upp á leigutíma. Í 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að bótakröfu sinni á hendur leigjanda verði leigusali að lýsa skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins. Samkvæmt 3. mgr. fellur bótaréttur leigusala niður sé þessara tímamarka ekki gætt nema leigjandi hafi haft svik í frammi. Meintir ágallar hefðu máttu vera varnaraðila ljósir þegar við skil íbúðarinnar og hefði þessi krafa hans því þurft að koma fram innan þess frests sem 1. mgr. 64. gr húsaleigulaga gerir ráð fyrir. Er henni því hafnað þegar af þeirri ástæðu að hún er of seint fram komin.
Vegna kröfu varnaraðila um að sóknaraðilum beri að fjarlægja matarleifar og dót úr hinu leigða liggur fyrir að varnaraðila stóð til boða að einstaklingur á þeirra vegum afgreiddi þetta, sbr. fyrrnefndur tölvupóstur frá 10. maí 2023. Samkvæmt málatilbúnaði sóknaraðila hafnaði varnaraðili því boði og hefur þeirri staðhæfingu ekki verið mótmælt af hálfu varnaraðila. Verður því ekki fallist á þessa kröfu.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ
Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðilum tryggingarfé að fjárhæð 200.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 29. maí 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.
Kröfum varnaraðila er hafnað.
Reykjavík, 11. apríl 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson